Article 264 CO : votre droit de remettre votre bail

Texte officiel de l'article 264 CO

"Le locataire qui restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé répond du dommage qui en résulte envers le bailleur; il est libéré de toute autre obligation découlant du contrat de bail.

Il est cependant tenu de trouver un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; à défaut, il reste tenu de payer le loyer jusqu'à l'expiration du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal."

En langage simple : vous pouvez quitter votre logement avant la fin du bail à condition de trouver un remplaçant acceptable. C'est ce qu'on appelle la remise de bail.

Ce que l'article 264 CO garantit

1. Le droit de partir avant le terme

Ce droit est impératif (art. 264 al. 1 CO en lien avec l'art. 256 al. 2a CO). Cela signifie qu'aucune clause de votre bail ne peut le supprimer. Même si votre contrat dit "toute remise de bail est interdite", cette clause est nulle.

2. Le préavis de 30 jours

Le locataire doit donner un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois. Ce n'est pas 30 jours calendaires libres, mais la lettre doit parvenir au bailleur 30 jours avant le dernier jour du mois visé.

• Lettre reçue le 1er mars → libéré le 31 mars ✅
• Lettre reçue le 3 mars → libéré le 30 avril ⚠️

3. Les conditions du repreneur

Le nouveau locataire proposé doit remplir deux critères :

1. Être solvable — revenus suffisants (règle des 3x le loyer), pas de poursuites significatives
2. Ne pas pouvoir être raisonnablement refusé — le bailleur ne peut refuser que pour des motifs objectifs et légitimes

Jurisprudence importante

Nombre de candidats à présenter

La loi ne fixe pas de nombre. La jurisprudence du Tribunal fédéral a établi qu'en règle générale, un seul candidat solvable suffit (ATF 117 II 156). Toutefois, la pratique à Genève recommande d'en présenter 2 à 3 pour anticiper d'éventuels refus.

Consultez notre guide détaillé sur les 3 candidats à présenter.

Délai d'examen du bailleur

Le bailleur doit examiner les candidatures dans un délai raisonnable. Selon la jurisprudence, un délai de 2 à 3 semaines est considéré comme raisonnable. Au-delà, le silence peut valoir acceptation tacite.

Refus abusif

Si le bailleur refuse un candidat solvable sans motif légitime, le locataire est libéré de ses obligations dès l'expiration du délai de 30 jours. Le bailleur ne peut pas :

• Refuser un candidat pour des raisons de nationalité ou d'origine
• Exiger un revenu disproportionné par rapport au loyer
• Imposer des conditions non prévues au bail
• Retarder indéfiniment sa réponse

Application pratique à Genève

Le canton de Genève présente des spécificités qui renforcent les droits du locataire :

• Commission de conciliation gratuite — en cas de litige, saisissez la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (gratuite à Genève)
• ASLOCA Genève — l'association des locataires offre des consultations juridiques aux membres
• Marché tendu = avantage locataire — avec un taux de vacance < 1%, les régies ont intérêt à accepter rapidement les candidats

Erreurs fréquentes sur l'article 264 CO

1. "Mon bail interdit la remise" — faux, l'art. 264 CO est impératif, toute clause contraire est nulle
2. "Je dois trouver exactement 3 candidats" — faux, un seul candidat solvable suffit légalement
3. "Le bailleur peut refuser sans raison" — faux, le refus doit être motivé par des critères objectifs
4. "Je dois attendre la fin du bail" — faux, l'art. 264 CO permet de partir avant le terme
5. "La régie peut me demander des frais" — faux, la remise de bail est un droit gratuit du locataire

Différence avec la résiliation ordinaire

Ne confondez pas remise de bail (art. 264 CO) et résiliation ordinaire (art. 266a CO) :

• Remise de bail (264 CO) — vous partez quand vous voulez en trouvant un remplaçant, préavis 30 jours
• Résiliation ordinaire (266a CO) — vous partez à une date d'échéance prévue au bail, préavis 3 mois minimum

En savoir plus sur la différence entre résiliation et remise de bail.

L'article 264 CO est votre meilleur allié pour quitter un logement rapidement à Genève. Utilisez notre modèle de lettre gratuit et lancez votre remise de bail en quelques clics.