Défauts du logement : vos droits à Genève

Obligation d'entretien du bailleur

L'article 256 du Code des obligations impose au bailleur de maintenir le logement en état d'être utilisé conformément à l'usage convenu. Cela signifie que les réparations nécessaires sont à sa charge, sauf les petits travaux d'entretien courant (changer une ampoule, déboucher un siphon, etc.).

Catégories de défauts

Défauts graves

Défauts qui rendent le logement inhabitable ou dangereux :

• Chauffage en panne en hiver
• Infiltrations d'eau importantes
• Problèmes électriques dangereux
• Absence d'eau chaude prolongée
• Infestation de nuisibles (cafards, punaises de lit)

→ Droit à une réduction de loyer significative (20-100% selon la gravité) et possibilité de résilier le bail immédiatement.

Défauts moyens

Défauts qui diminuent l'usage normal du logement :

• Moisissures récurrentes
• Bruit excessif dû à des travaux ou équipements de l'immeuble
• Robinets qui fuient
• Stores cassés
• Porte ou fenêtre qui ferme mal

→ Droit à une réduction de loyer (5-20%) et obligation du bailleur de réparer dans un délai raisonnable.

Menus défauts

Petits défauts à la charge du locataire :

• Ampoules grillées
• Joint de douche à changer
• Siphon bouché (sans défaut structurel)

Procédure : que faire en cas de défaut ?

1. Signalez le défaut par écrit — envoyez un email ou un courrier à la régie avec des photos et une description précise
2. Fixez un délai raisonnable — donnez au bailleur un délai pour réparer (10-30 jours selon l'urgence)
3. Mise en demeure — si rien n'est fait, envoyez un courrier recommandé de mise en demeure avec un nouveau délai
4. Consignation du loyer — si le bailleur ne réagit toujours pas, vous pouvez consigner votre loyer auprès de l'Office des consignations
5. Commission de conciliation — saisissez la Commission de conciliation (gratuite à Genève)

La consignation de loyer

La consignation est un moyen de pression légal. Au lieu de payer votre loyer au bailleur, vous le versez à l'Office des consignations. Attention : des règles strictes s'appliquent :

• Vous devez avoir préalablement mis en demeure le bailleur avec un délai raisonnable
• Vous devez informer le bailleur par écrit que vous consignez le loyer
• Vous devez saisir la Commission de conciliation dans les 30 jours suivant le premier loyer consigné
• Le loyer doit être versé à l'Office des consignations, pas gardé chez vous

Ne cessez jamais de payer votre loyer sans consigner légalement. Un loyer impayé est un motif de résiliation immédiate du bail.

Défauts et départ du logement

Des défauts persistants et non réparés peuvent être une raison légitime de vouloir quitter votre logement. Vous avez deux options :

• Résiliation anticipée pour défaut grave — si le logement est inhabitable, vous pouvez résilier immédiatement
• Remise de bail — pour quitter rapidement avec un préavis de 30 jours via l'article 264 CO

Face à un logement défectueux et un bailleur qui ne répare pas, vous avez des droits. Et si vous décidez de partir, MonBail.ch vous aide à remettre votre bail rapidement et gratuitement.